本文轉載自公眾號：“真叫盧俊”
剛來上海的那年，正好趕上朋友換房子
2016年6月看好房，8月就搬進去了，然后剛住進去房子就開啟漲漲漲模式
不過讓我羨慕的，還不是她吃了一波房價漲幅
而是她置換的這個小區，一個浦東中外環間的二手房
從正面看，是不是普普通通，頂多立面涂料挺養眼的
但是你換個角度，就會發現很多有趣的地方了
每一戶都有一個超大露臺，而且每層露臺還長的不一樣
有偏正方形的
這種長方形的
還有一整個可以看星星的樓頂
而且這些...都在一個單元里
這是什么神仙樓盤？
今日配樂《夜空中最亮的星》
配一句好聽的歌詞：每當我找不到存在的意義，每當我迷失在黑夜里，oh~夜空中最亮的星，請照亮我前行
01
金地未未來
這是浦東高行板塊的一個項目，東北邊就是外高橋(600648,股吧)保稅區
說這里為高行導入多少人口，引入多少相關產業，真的很難說，尤其是疫情之后，外高橋保稅區的出租車生意都差了很多
不過這里的房價一直都是堅挺的，尤其是這個“未未來”的項目
它比自己所在的高行板塊，均價要高出3-4w
跟周邊兩個同期拿地的項目比，金地比隔壁的新城，高出整整10000塊每平
剛拿地的時候，集團內部都不看好，甚至預測開盤均價不會超過7000元/㎡
但當金地開盤的時候，200多套房源，有500-600個認籌，有一個沒搶到3樓的阿姨，當場坐在地上哭了起來，均價在1.5w-1.7w左右
這讓同期拿地的另外兩家看懵了，其實從價格來看，被超越的項目遠不止這兩個
金地未未來在整個片區，正以以86000元/㎡冠絕這里的二手房市場
是什么讓這個被集體不看好的樓盤逆天改命？
歸根結底可能還是那句，用實力說話吧
而這里的實力，其實就是產品力
也是現在市場最缺的一個東西
02
我們解剖其中一個戶型
這是四樓89㎡的戶型
先不說前后大陽臺，我們先看看這種尺度
4.5米寬客廳，3.8米大面寬主臥
一般情況而言，面寬越大住的越舒服，但是這樣做的話，規劃上會非常損失容積率
因為相同土地面積，蓋的房子越少，容積率越低，所以很多開發商，不太喜歡蓋面寬太寬的項目，大多數戶型，都是窄面寬、長進深的
但是未未來卻反著來，一棟樓，只有兩個單元，每個單元都只有這樣的兩戶
一個單元進去，左右各一戶
所以它一戶三開間，整體面寬能達到將近12米
而這么做，不好的地方就是損失容積率，而好處就是，可以讓設計者踏踏實實的追求產品的差異性和品質感
既然差異感，可以通過大陽臺展示，那又是怎么做到家家戶戶都是大陽臺、大露臺呢
效果圖，來源：樂居
可以看到，大陽臺的出現，跟整個建筑單體排布有關
從視線范圍內看到的第一層開始，二、三、四，開始逐漸退臺，然后每退一步，就為下面留足了陽臺的空間
比如四樓這個露臺
南露臺，南北寬3.6米，東西長4.5米，16平米超大露臺讓客廳采光非常好
我們來想象一下，如果只是在每層外面，機械的加上附贈空間，那除了五樓，其他樓層的人都得哭，采光面都被上一層的陽臺遮住了
但如果每層退一部分空間，就不一樣了
二層露臺放在左邊；三層左邊，就放一個面積小些的陽臺；四層的露臺，跑到了右邊；然后頂樓，有一整個樓頂
就是這種，相互錯開，層層退臺
每家都有大陽臺，而且是陽光滿滿的那種
03
精彩的不止陽臺
除了正常的室內采光之外，未未來有非常多的“眼睛”
就是窗戶，而且是奇奇怪怪，無處不在的窗戶
它的窗戶永遠都不是規則，不是左邊多一扇，右邊多兩扇
背光拍攝，來源：金地未未來案例分析
就是下面多一扇、上面多一扇
背光拍攝，來源：金地未未來案例分析
而且無處不在，上樓梯拐角，來一個，還是落地的
來源：金地未未來案例分析
地下室，來個全落地
客廳不夠，來兩個
所以，我們看到它的外立面是這樣的
非常多窗戶，而且你發現了嗎，窗戶開的面積和角度，都很用心
有拐角開的、貼地面開的，還有全開的，兼顧功能性的同時，還給整體戶型帶去一點俏皮
04
我來這很多次，經常會有個疑問
毫不掩飾的說，我來這的前幾次，都沒分清楚
到底哪 里 是 一樓
同一棟樓，你從一側看是1層
從另一側看，又是2層
后來我發現，其實這里每棟樓，根本就不是5層，一共地上建筑，就有6層
只不過第一層，被當做地下室+停車庫，放在了一層，然后從第二層，開始算作第一層
所以你從南面看是地面一層的地方，從北面看，其實整個建筑物的二層
為什么要做這件事，我們看看這么做了之后，有了什么
一層，可以行車，二層，只能走人
真正的人車分流，而且非常有空間設計感
然后，這些連廊，把周邊幾個樓棟的第二層連接在了一起，把這里做成了一個像地面一樣的地方，其實是一個空中連成片的連廊
所以你回家的路線，至少在3條以上
然后，一個連廊和另一個連廊之間，可以做很多創意，比如這個景觀小點
還有這種，供人休閑的茶歇處
幽深的景觀小道設計
從地下室，回家也很方便，直接通入戶樓梯
類似這種二層架起的廊橋，一座可以連接四棟樓
那整個小區一共有多少個這樣的廊橋呢
這6個“人行動線”節點，成了整個二層的交通樞紐，串聯起每條小路，形成網，連成片
豐富了人行動線，也拉近了整個社區之間的鄰里氛圍，大家是兩個樓棟里的業主，但我們之間有廊橋的串聯，是一片的
也許有人會擔心，二層連成片是很好，但是會不會到了二層，就很難下去，或者地下車庫的人很難上來
其實不會，不僅地下車庫可以直接回家，小區里，就在各個景觀小點旁邊，都會看到這樣的地下車庫的入口
真的是個寶藏小區
05
這樣的小區有借鑒意義嗎
我們都知道這種附贈面積的設計，早就不被建筑規范允許了
那金地未未來對今天的房地產市場來說，還有什么借鑒意義嗎
其實金地未未來這個產品本身，也是被當時建筑規范限制的產物
當時碰到國家的新政策7090，也就是70%的房源，面積要在90㎡以下
于是這個項目在1.6的容積率、7090政策等各種被框死的參數下，瘋狂在想該怎么做產品
準確說，如何做出好的產品
如何在爭取附贈面積的時候，還能彼此不影響、甚至相呼應；如何增加采光面，還能讓每個戶型都有自己特色；如何兼顧優化人行動線和社區景觀等等
這里說的每一件事都被未未來很認真的對待
所以金地未未來有的，絕對不僅僅只是會找附贈面積
到今天，政策是不可能一樣了，境況也變了，但是有一個東西沒變
那就是我們面對的，依然還是業主的家
是家，就需要產品力，而不是瘋狂的復制
所以有時候很多地產人真的很懷念20年前，因為那個時候說的是產品，是設計，是匠心
是對待業主的家的態度
最后再說一個小故事
這個項目在2006年12月拿地，2008年6月開盤
有意思的是，金地未未來在賣完房子之后，因為有些業主反應綠化不夠，金地未未來又跟集團請款補做綠化
也就是說，未未來在拿到購房款后，又回頭掏錢出來，給小區補做了綠化，這件事在今天來看還是蠻匪夷所思的
更神奇的是，它不僅做了小區內部的綠化，還把張楊北路和五洲大道交叉口和金地未未來之間，一個L型公共綠化帶，改造成了一個公園
不僅做好了小區綠化、自帶了公園，還免費為業主做了原本該市政配套做的公園
有業內的人疑惑這是什么操作，一位那個時候的地產人跟我說
“那個時候做項目，就單純想做好產品，為業主考慮的好產品”
以上為正文，來自巧克麗麗
（責任編輯：宋虹姍 HO031）
