一：樓市的安全高地
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根據易居房地產研究院的最近報告數據，2020年6月到9月的新建商品房的成交單價分別為10113元、10263元、10540元和10191元，這宣告了全國整體來看，房價進入了“萬元時代”。
但從成交單連續橫盤，也可看出，在國家的調控下，房價已經漲不動了。
中國樓市，是再典型不過的政策市。
沒有什么比政策更有控盤力，也沒有什么比政策變化更能顯著影響樓市。我們知道，流動性驅動，是所有大類資產（樓市/股市/債券）價格漲跌的核心要素之一。
但是，流動性不是大類資產價格漲跌的決定性因素。就樓市而言，更有效的指揮棒是政策因素。
今年四月以后M2就一直站穩著兩位數，但在“房住不炒”的調控基調下，就今年而言，除了少數核心城市，大多數城市的房價基本穩定，三四五線城市還不乏價格下跌的情況。
所以，2020年中國樓市的所謂的“火熱”，其實就是深圳、杭州樓市等一個個“點”還熱乎。
甚至嚴格意義上講，只有局部城市在漲，它不僅沒有把這種漲價的火熱蔓延到全國，甚至周邊幾個城市都沒有全部蔓延過去。
這說明了什么？說明政策想要抑制房價炒作是完全辦得到的。哪怕半年來經歷了如此嚴峻的疫情和如此嚴重的經濟下行，也能頂住巨大的壓力，沒有開啟2009年和2015年那樣的去庫存和棚改，來刺激樓市。
調控不放松帶來的結果是全國樓市將出現大分化：全國分化、城市分化、板塊分化、樓盤分化。
各地樓市的增值潛力將從原來大尺度的全面刺激，轉變為嚴重依賴人流、經濟、收入來決定。
所以，如果現在談買房，第一件事情看看這座城市是否呈現人口凈流入，或者說，請把眼光聚焦在核心頭部城市，因為只有這些城市的硬實力和發展潛力才足以支撐未來房價的上漲空間。
這是趨勢的力量，越早行動越主動，越晚醒悟越被動。洪水來之前，搞明白哪里是更安全的高地，并在自己能力范圍內，盡可能爬到相對最高的地方。
二：房子不賠的時代已結束
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在租售比倒掛的大環境下，房價“只要不漲就是虧”，這個常識得到越來越多人的認可。
之所以會這樣，是因為房子作為資產，作為占用六個錢包、承受長達20年甚至30年按揭貸款的大筆投資，每天都在產生成本。哪怕是全款買房，房子也在占用這筆資金本該開財的收益。
任何購房行為，既然享受了杠桿的漲幅，就要承受杠桿帶來的成本。據統計，在一二線城市，持有房產的總成本高達6%-9%，而租金回報率約為2%。
這意味著，如果房價漲幅低于6%，那么買房其實每年都在虧錢。如果沒有一次又一次大漲來覆蓋，那么這些成本將會成為許多人的難以承受之重。
以深圳買房為例，買一套價值700萬，80平左右的房子。
深圳二套房房貸利率是5.5％左右，扣除物業等支出，把房子租出去的收益率大概為1.5％（已經算不錯了），那么每年的虧損就是4％左右（實際不止），也就是28萬。
以上是靜態算賬，背后起決定性的還有房價的漲跌。如果房價上漲能夠覆蓋成本，每年4％左右的現金流虧損算不上什么。
但如今樓市打壓之下，長期橫盤，你的現金流就可能受到考驗。雖然長線看，未來人口增量流入的區域房價還會漲，你最終一定能盈利、能保值，但關鍵你能否扛過未來一段時間，贏得最后的勝利。
這個“忍耐期”或許是1年，或許是3年甚至更長，沒有人能說得清。所以很多人只顧買房，要知在樓市一旦進入房價走平的階段，買的房實際就在虧錢。
三：未來買房的一些忠告建議！
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過去買房，上漲空間有多大，無疑是第一位的。而未來買房，安全性和流動性的重要性，已經遠遠超越了上漲空間。
任何資產，只要不能變現，就終究只是紙面財富。房子有價無市，任何價格、任何浮盈都只是空中樓閣。
房地產已經過了“閉著眼買就能發財”的時代，縱使你壓對了買房趨勢，現金流也會成為最大的攔路虎。
在我們身邊，不乏有一些殷實家庭、大款家庭，過去十多年投資房地產，因為資金周轉陷入困境，最后導致現金流崩盤的慘烈后果。
畢竟人一輩子賺錢的黃金時間只有短短十幾年，現在的高收入不代表未來持續不間斷的高收入，收入曲線會在40歲之后掉頭下滑。
而還房貸的壓力卻要貫穿幾十年，尤其是手持多套房產的投資者，遇上現在這樣的橫盤周期，房價上漲無法覆蓋現金流支出，在心理上就足夠讓所有的“心急”投資者精神破產。
如果這時再來個外部的突然沖擊，比如大病住院，意外身故等，辛苦運營的現金流閉環，就會立馬中斷崩潰。
大部分普通人并非天生富貴人家，可支配的資金本就很有限。在財富積累的黃金時期沒有做好風控，等到人至中年，身體狀況、職場前景都走了下坡路，跌倒了就很難再次翻身。
就好比上圖，建議大家認真看三遍！如果這個領頭羊出現意外，那就等于這個幸福小車的纜索被砍斷了。
家庭的幸福指數，會迅速下滑，下滑速度遠遠超過當年的攀升速度。從小康到貧窮，也許就是一次意外。
誰都不希望意外發生，但生活不是劇本，我們無法預知未來，唯一能做的就是未雨綢繆。
因此每個人都要考慮科學的規劃轉移未來的風險，做好托底的終身保障，避免現金流變為負數。
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（責任編輯：冉笑宇 ）
